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房贷三十年?小心被洗脑! ——凤凰网房产恩施
间隔了半年多,终于更新了这个系列的第二篇。在这个期间,我写了很多文章,做了很多方案,买了一套房子,受到很多嘲笑,得到更多帮助。废话说完,现在来讲正题 -来自凤凰新闻客户端
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房贷三十年?小心被洗脑!

凤凰房产恩施站
2017-01-09 09:31

间隔了半年多,终于更新了这个系列的第二篇。在这个期间,我写了很多文章,做了很多方案,买了一套房子,受到很多嘲笑,得到更多帮助。

废话说完,现在来讲正题。上篇(《为什么中国房地产不会永久繁荣》)说到由于各种各样的原因中国房地产正在呈现出一种颓势(或者说隐患更加贴切),但是要面临我们意识当中的大萧条还有一段时间。很多朋友提出了很多不一样的观点,我也一一回复了。有人对房地产保持警惕,就有人对房地产依旧充满信心,今天说一个更加实际的问题,我们在购房的时候,是否应该听从朋友以及置业顾问的建议,选择最低首付以及最长时限三十年。

通常来讲,他们会用下面几个理由劝你选择最低首付以及最长时限三十年贷款。

1.钱越来越不值钱了,现在每个月还一千多,那三十年后的一千多还叫钱么?长期来讲你就是赚了啊!

2.等你贷款还清,一点压力都没有。到时候房价都涨成什么样了,到时候卖掉,保值增值,没毛病!

3.低首付是一定要选择的,门槛低啊,同样的这么多首付,我建议你买两套,全部两成首付,贷款三十年,压力小,但是你有两套房子了啊,到时候等房价涨了,卖掉bla bla bla……

我来精简一下上面的三条:

中国会永远通货膨胀;房子会永远涨价;你的房子到时候卖得出去;你的收入永远都在随着通胀持续稳定增长。

看了精简的观点,是不是感觉似乎哪里有点不对,但是又说不出哪里不对。看了下面的内容,你就会明白到底哪里出了问题。

 

正文开始,前方高能,需要一定耐心才能阅读。

什么是通胀?

西方经济学家对通货膨胀有两种解释:“货币派”认为通货膨胀是物价的普通上升,而且这种上升是由于货币过度供应引起的。 “过度的货币追逐相对不足的商品和劳务”。“物价派”主张用一般物价水平或总价格水平的上升来定义通货膨胀。(凯恩斯《就业、利息与货币通论》)

简单说:货币持续贬值,物价持续上涨

来一组数据看看中国的通胀情况:


上面的两个图表及解释只有一个意思,就是人民币超发很厉害,后果可能会很严重。

在历史上不是没有过由于货币超发导致的严重后果:

王莽篡汉之后发行五铢钱由于规则当中的bug以及私人可以铸币,造成了大面积的通胀;

隋末是豪强自己铸币,唐末是官方铸币,同样引发了通胀;

宋朝朝廷没钱打仗滥发“交子”,又一轮通胀;

袁世凯过量发行京钞,国民政府发行法币救市,然而后来滥发之后通胀愈演愈烈,于是换钞“金圆券”,没几天又贬得不行。

时光荏苒,岁月如梭,转眼间到了2016年。数据都在上图清楚表示出来了。

看懂图表的人可能会说了,人民币超发了这么多,物价涨得也没那么厉害嘛。什么经济理论,都是bullshit!

 

国家怎么保持通胀而不让消费品价格涨得那么离谱

根据上面的经济理论,货币超发跟物价上涨一半是同时出现的。但是在现实社会当中,经济并不会完全按照标准的基础理论来实现,政府当然有能力通过很多方式(经济手段、法律手段、行政手段)来干预经济(高中政治参见“国家宏观调控”)。

具体到货币上面,要是市场上流通的货币数量少了,那么物价就能保持在一定的范围了。于是就有一个简单的方法让这些货币不在市场上流通——货币池。让人们把钱投入货币池当中,然后蒸发掉。

九十年代,超发的人民币通过医疗改革以及教育改革收回,蒸发。

但是这两个池子并不能持续进行,一个是容量不够大无法消化增长的M2,另外一个可能是出于维稳等等的考虑。于是放出了两个至今为止最大的两个蓄水池:城镇化与股市

股市其实不用我怎么说,大笔的资金投入之后,股价暴跌,人民币蒸发,人们手中用于流通的货币自然少了。这个道理不难理解。

然后就是城镇化,各地的十年城市规划都对城镇化率有一定的要求。包括国家都出台了城镇化的规划《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》城镇化的目的是什么?

城镇化是伴随工业化发展,非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程,是人类社会发展的客观趋势,是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局,顺应发展规律,因势利导,趋利避害,积极稳妥扎实有序推进城镇化,对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦,具有重大现实意义和深远历史意义。

——摘自《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》

 

我们知道城镇化率其实就是城镇人口在总人口的占比。目标就是扩大常住人口以及户籍人口的比例。

城镇化随之而来的就是房地产的开发,因为人总要有住的地方,租房也好,买房也好,总是要有地方住才行。(农村凋零的问题此文不说,只说城镇化。)于是房地产的发展就是显而易见的。所以我们可以看到,全国的住宅成交均价实际上年年上涨,房地产市场也是供求两旺。

2015年12月21日中央经济工作会议将“去库存”纳入明年我国的五大经济任务之一,并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价,以及取消过时的限制性措施等手段一并提出。同时调低首付比例,农村人口购房补贴,降息减税等等的措施紧随其后。

当然,空置率这个东西是极少人关心的。所以才有了2016年房地产市场全年的繁荣。

人们把储蓄的货币投入了房地产市场这个货币蓄水池,够买住宅,投资商铺,现金固化为了所谓的“固定资产”。人们用于日常消费的货币减少。而且由于房贷,未来几十年的现金都已经提前固化了。这样一来,流通的货币减少,只要超发货币控制在一定范围内,消费品的价格上涨(CPI)还是能控制的。

其实面前说了2339个字都是铺垫,真正的内容在下面。

房地产导致内需不足,间接促成内通缩

市场经济总是牵一发动全身,上面的种种行动当然能够既保持房地产的繁荣,又能够抑制CPI的上涨,然而副作用也是非常明显的。由于大量的资金进入了房地产极其相关产业,从而引发了其它产业的投资不足。也会让老百姓的财富固化,没有现金拿出来消费。这对房地产之外的很多行业的打击是非常明显的,有可能引发失业率上升。一方面消费品涨幅较低,“内需”严重不足。另一方面失业率上升,经济全面下挫。从“物价派”的观点看来,这就是通缩了,但是这是经济通缩,货币还是在继续通胀。

 

居民消费价格指数CPI指数

 

生产价格指数PPI指数

(原材料全盘下跌、理财产品高收益率等等我就不展开了)

那么我回到上面的问题,你的收入会不会永远跟着货币通胀上涨?

答案是显然不会很乐观,排除自身原因引发的收入下降风险,由于房地产对其他行业的打击,持续涨工资看起来也不太可能。

那你又会说,等房子涨价了卖了不就完了嘛!

那就引发了下一个话题:

房地产会不会保持良好的变现能力?

一般人来讲是懒得思考这个问题的,然后默认为房地产作为固定资产来讲都会有良好的变现能力。然而事实上并不一定是那么回事。变现能力一般是考量两个方面,一个是收回现金的数量,第二是收回现金的时间。

1.房地产是固定资产,这是相当于流动资产来讲的。固定资产的变现一般都是通过交易或者抵押贷款的形式来实现变现。由于固定资产的固定的属性,所以造成了其附着的很多别的属性,比如地段,折旧率等等。造成了交易或者抵押贷款当中的困难,使其变现能力降低。

2.固定资产的变现是一个复杂且耗时较长的过程。在这个过程当中会不可避免或多或少出现一些意外情况,从而导致变现的失败或者延期。这也表示房地产的变现能力收到了影响。

3.房主在寻找交易方的过程中,可能会由于各种原因低于价格心理预期与交易时间心理预期,从而造成巨大的损失。

4.由于房产税等等政策变化的原因,可能造成变现过程当中出现的交易成本,从而影响房地产的变现能力。

5.由于房地产市场的逐步饱和,房地产的价值也会随之下降。从而房地产的变现能力进一步下降。

 

最终陈述

现在货币通胀,由于房地产等等的蓄水池的原因造成了经济通缩。而基本的市场规律推算,这很有可能引发房价的下降,更加加剧房地产的变现能力。

如果选择三十年的长贷款,那么通缩引发会抑制收入的增长。增加还贷的风险,而变现能力的逐步降低更会增加你投资房地产的风险。

 

例外情况

1.以上说法不适于短期投资房地产的炒房客;

2.以上说法不适于购买家庭唯一住房的人群;

3.以上说法不适于骗贷用作其它商业行为的个人;

4.以上说法不适于利用贷款环节现金流紧张的经商人士。


[责任编辑:李大艳]

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